Zwei Menschen, fast 100 Jahre alt, 200 Quadratmeter. So leben die Großeltern von Andreas Pfnür in einem Bungalow in der Nähe von Husum. Sie könnten in eine kleinere Wohnung ziehen. „Aber warum sollen sie das tun?“, fragt Pfnür.
Der Professor für Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der TU Darmstadt sprach beim 21. Wohnungspolitischen Kongress Niedersachsen in Hannover. NBank und Wirtschaftsministerium hatten eingeladen. Pfnür kündigte gleich an: „Ich versuche schon mal so ein bisschen zu polarisieren.“ Seine These stellt den Neubau-Fokus der Wohnungspolitik infrage: „Wir haben tatsächlich das Problem, dass wir viel zu viel Wohnfläche in Deutschland haben. In den falschen Händen.“
Politik plant Wohnungsbau nach Daten der Statistikämter und Wirtschaftsforscher. Sie schreibt Bevölkerung, Alter und Konjunktur fort. Daraus entstehen Zielzahlen wie 300.000 neue Wohnungen im Jahr. Pfnür bezweifelt, dass diese linearen Rechnungen noch tragen. Lebensstile ändern sich stark, spätestens seit Corona arbeiten viele von zu Hause aus.
Sein Fachgebiet hat deshalb von 2022 bis 2024 mit dem Hamburger Baufinanzierer Baufi24 geforscht. In fünf Online-Befragungen mit jeweils rund 1.000 Haushalten ging es um fünf Treiber: Klimaschutz, Digitalisierung, Demografie, Stadt und Land sowie staatliche Eingriffe.
Fast jeder Zehnte würde Wohnfläche abgeben
Das Ergebnis, das Pfnür am meisten beschäftigt: 37 Prozent der Befragten haben nach eigener Aussage mehr Fläche, als sie brauchen. Im Schnitt würden sie 8,45 Prozent ihrer Wohnfläche abgeben – ohne dass ihnen Geld oder Steuervorteile angeboten wurden. Pfnür rechnet das auf rund 41 Millionen Haushalte hoch. Er kommt auf knapp 392 Millionen Quadratmeter. Das entspricht etwa 3,4 Millionen durchschnittlichen Wohnungen.
Das Thema betrifft nicht nur Ältere. Am größten ist die Bereitschaft, Fläche abzugeben, in der Generation Z. Pfnürs Fazit: Wohnimmobilien sind vermutlich die am schlechtesten ausgelasteten Wirtschaftsgüter der Volkswirtschaft. Im Schnitt hat jeder Bürger nach seinen Angaben inzwischen rund 50 Quadratmeter zur Verfügung. In Paris und London seien es 32.
Umziehen muss sich lohnen
Warum bewegt sich trotzdem so wenig? Wer umzieht, zahlt meist deutlich mehr Miete – und beim Kauf noch Grunderwerbsteuer. Dazu kommt der Aufwand: Den Umzug älterer Menschen organisiert kaum jemand. „Zahlungsbereitschaft ist da, Handlungsbedarf ist da“, sagt Pfnür. „Wer hat ein Geschäftsmodell entwickelt?“
Seine zentrale Botschaft an die Politik: mehr Flexibilität im Wohnen. Dazu gehören flexible Grundrisse und neue Wohnformen. Ein Viertel der Befragten kann sich vorstellen, Küche oder Waschraum zu teilen. 22 Prozent könnten in Co-Living, Clusterwohnungen oder Pflegewohngruppen ziehen. Pfnür lebt selbst so: in einer alten Fabrik mit Leichtbauwänden, die sich jedes Jahr neu stellen lassen.
Es ist keine vollständige Absage an neu gebauten Wohnraum. „Neubau brauchen wir ganz klar“, sagt Pfnür – aber eher die Hälfte der 300.000 Wohnungen. Wichtiger sei es, den Bestand besser zu verteilen. Seine Prognose für den Markt: insgesamt etwas weniger Fläche, dafür mehr Qualität.
Wohnimmobilien sind vermutlich die am schlechtesten ausgelasteten Wirtschaftsgüter der Volkswirtschaft.
Prof. Andreas Pfnür
81 Prozent der Befragten wollen zudem möglichst wenig Energie von außen beziehen. „Die Leute wollen nicht abhängig sein von anderen“, sagt Pfnür. Doch knapp 40 Prozent geben schon heute mehr als ein Drittel ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Für Sanierung bleibt wenig.
Pfnür hat sich im Auftrag der Bundesregierung mit Sanierungsstrategien befasst. Sein Urteil zur Wärmewende ist hart: „Was wir politisch machen, ist nicht bezahlbar.“ Er hält rund 60 Prozent CO₂-Einsparung für machbar, ohne die Menschen zu überfordern. Jedes weitere Prozent werde immer teurer.
Auch beim Wohnort verschieben sich die Wünsche. 7 Prozent der Befragten leben in der Innenstadt, aber nur 3 Prozent wollen dort wohnen. Dorf und Stadtrand gewinnen. Pfnür erwartet davon eine Entlastung der Märkte.
Trotzdem sieht er Chancen für die Zentren. Sie verlieren seit Corona an Anziehungskraft, wie seine Studien am Beispiel Darmstadt zeigen. Die Lösung sei aber immer die gleiche: Wer in der Stadt arbeitet, kauft dort ein, geht essen, geht zum Arzt. Dann lohnen sich Investitionen, und die Stadt wird auch zum Wohnen wieder attraktiv. Nachverdichtung in der Innenstadt hält Pfnür deshalb für einen guten Weg.
Die Studien stehen auf der Website des Fachgebiets an der TU Darmstadt zum Download bereit.